Acerca de
BAIL LOCATIF
Connaissez-vous vos droit ?
Les lois des Émirats Arabes Unis contiennent une variété de particularités pour les locataires et les propriétaires. Nous entreprenons pour vous les tâches suivantes afin que vous ne butiez pas sur d'éventuels pièges :
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Rédaction et révision des contrats de location de locaux commerciaux et d’habitation
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Conseil sur les questions liées à la location, telles que la résiliation, l'augmentation de loyer, la sous-location et le changement de propriétaire
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Assistance à l'enregistrement des contrats de location (EJARI)
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Mise en relation avec les courtiers
Questions fréquemment posées
Ai-je besoin d'un visa de séjour pour louer un appartement ou une villa ?
Pour louer un appartement ou une villa dans l'émirat de Dubaï, vous devez généralement être titulaire d'un visa de séjour valide et d'une carte d'identité des Émirats valide. Des exceptions peuvent se produire lorsque des appartements hôteliers ou des maisons de vacances sont loués. Lors de la location de tels locaux, les documents susmentionnés ne sont généralement pas obligatoires. Dans de tels cas, une copie valide du passeport suffit.
Quels aspects doivent être pris en compte lors de la conclusion d'un contrat de location?
Les parties à un contrat de location dans l'émirat de Dubaï doivent généralement utiliser le contrat de location dit EJARI. Des exceptions peuvent s'appliquer dans les zones franches. Le contrat de bail EJARI est un contrat type qui est rédigé de manière très générique et laisse peu de place aux stipulations individuelles. Par conséquent, vous devez toujours conclure des clauses supplémentaires en complément du contrat de location EJARI. Par ces moyens, vous pouvez vous entendre sur les questions concernant la remise des lieux, le dépôt de garantie, les réparations et l'entretien ainsi que la résiliation du bail.
Qu'est-ce que l'EJARI ?
Tous les contrats de location conclus dans l'Emirat de Dubaï qui ont une durée d'au moins un an et pas plus de dix ans doivent être enregistrés et annulés à la résiliation dans le système dit EJARI. Le système EJARI est géré par l'Agence de Régulation Immobilière (RERA), qui est l'autorité compétente en matière de location. L'enregistrement EJARI est, entre autres, une condition préalable pour connecter les services publics, tels que l'eau et l'électricité. En outre, une inscription EJARI doit être présentée lors du parrainage de membres de la famille pour des visas de résidence ou afin de déposer une affaire devant le Centre des litiges locatifs, c'est-à-dire le tribunal compétent chargé des litiges liés à la location dans l'émirat de Dubaï.
Mon bailleur peut-il augmenter le loyer comme il le souhaite ?
Un propriétaire dans l'émirat de Dubaï ne peut augmenter le loyer que s'il y est autorisé conformément aux lois applicables. C'est le cas lorsque le propriétaire a d'une part informé le locataire de son intention d'augmenter le loyer au moins 90 jours avant l'expiration du contrat de location en cours, à condition que le contrat ne prévoie pas de période différente, et d'autre part que le loyer actuellement payé est nettement inférieur à la moyenne. Cette dernière exigence est satisfaite si le loyer est inférieur d'au moins 11% à la moyenne des loyers payables dans le même quartier. En fonction de l'importance de cet écart entre le loyer payé et le loyer moyen, le propriétaire peut augmenter le loyer annuel de 20% maximum. Si et à quel taux une augmentation de loyer est autorisée, cela peut être vérifié via le soi-disant calculateur d'indice de location, accessible via le site Web du département foncier de Dubaï.
Quel est le montant du dépôt de garantie et mon propriétaire est-il autorisé à le conserver une fois que je déménage ?
Dans l'Emirat de Dubaï, les propriétaires demandent généralement au locataire de payer un dépôt de garantie de 5% du loyer annuel pour les logements vides et de 10% pour les logements meublés. Le dépôt de garantie est versé en début de location et doit être restitué au locataire, en totalité ou en partie, lors de la libération des lieux. La loi ne prévoit pas de réglementation concernant les éléments déductibles autorisés ou la période pendant laquelle les dépôts de garantie doivent être restitués. En tout état de cause, le dépôt de garantie ne pourra être utilisé que pour les réparations nécessaires au départ du locataire des lieux, mais pas pour les travaux d'entretien intervenant pendant la location.
Vue d'ensemble
Droit du bail dans l'émirat de Dubaï
Les dispositions générales concernant le bail se trouvent dans le Code civil des Émirats arabes unis. Cependant, chaque émirat a promulgué ses propres lois concernant les relations entre propriétaires et locataires de locaux résidentiels et commerciaux.
Le cadre juridique suivant est applicable dans l'émirat de Dubaï.
Base légale
La loi n° 26 de 2007 telle que modifiée ("Dubai Landlord and Tenant Law") constitue la principale base juridique dans l'émirat de Dubaï. De plus, plusieurs règlements et règlements complémentaires s'appliquent.
Constituer une relation propriétaire-locataire
Avant de signer un contrat de location, le locataire désigné doit déterminer si son futur propriétaire est bien le propriétaire du bien.
a. Durée de location
Il est courant de définir une durée de location dans le contrat de location. Habituellement, les périodes de location varient d'un an à trois ans. Contrairement à la croyance populaire, le législateur ne traite pas une clause relative à une certaine période de location comme un contrat de location à durée déterminée. Au lieu de cela, la stipulation d'une durée de location permettra aux contractants de renégocier les termes du bail en fin de période, notamment l'augmentation du loyer.
b. Location
Selon la loi sur les propriétaires et les locataires de Dubaï, le loyer doit être payé tous les trimestres à l'avance, sauf si les parties ont mutuellement convenu d'autres conditions. En pratique, le loyer annuel est généralement divisé en quatre versements maximum et payable par chèques postdatés.
Lors de la renégociation du loyer dans le but de renouveler le contrat de location, les intérêts du locataire dans l'émirat de Dubaï sont protégés par le décret n° 43 de 2013. Selon cette loi, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer de manière arbitraire mais doit se conformer aux dispositions légales. des provisions.
c. Inscription
Il est obligatoire d'enregistrer tous les contrats de location auprès de la base de données EJARI, qui est exploitée par le Dubai Land Department ("DLD"). Le contrat de bail type délivré par la DLD doit être utilisé lors de la conclusion d'un bail. Tous les autres formulaires de contrat de location ne peuvent être enregistrés et sont généralement rejetés par la DLD comme insuffisants. Il est toutefois conseillé de convenir de clauses supplémentaires complétant le contrat de location type.
Sur la base des données entrantes, la DLD établit un indice des loyers. L'indice des loyers est accessible au public via le soi-disant Calculateur de l'indice des loyers. Ainsi, le locataire est en mesure de déterminer à l'expiration de son contrat de location si le propriétaire a le droit d'augmenter le loyer.
Résiliation
Selon la loi sur les propriétaires et les locataires de Dubaï, la résiliation d'un bail n'est possible que dans le cadre de conditions légales strictes. Les locataires et les propriétaires ont des droits différents à cet égard.
Pour le locataire, la loi ne prévoit pas le droit de résilier le contrat avant l'expiration de la période de location en cours. Si le locataire souhaite résilier la relation contractuelle à la fin de la période de location en cours, il est tenu d'en informer le propriétaire au moins 90 jours avant la fin de la période contractuelle, sauf si un autre délai a été spécifié dans le contrat de location.
Le propriétaire, en revanche, n'a pas cette possibilité simple de résilier le bail. Au lieu de cela, l'une des raisons expressément énoncées dans la loi doit exister et un avis d'expulsion formel doit être émis.
Les parties peuvent convenir de clauses de résiliation supplémentaires lors de la conclusion du contrat de location. Toutefois, en cas de litige, il existe un risque que les dispositions correspondantes soient réputées non écrites, notamment celles en faveur du bailleur.
Litiges juridiques
Le Centre des litiges locatifs, qui fait partie de la DLD, est compétent pour tous les litiges liés à la location, sauf si les parties ont convenu de soumettre tout litige à l'arbitrage.